Каждую неделю нам задают версию одного и того же вопроса. Обычно он начинается так: «Я смотрю на тропическую недвижимость. Пхукет, Бали или где-то ещё?»
Честный ответ: все три рынка, которые мы слышим чаще всего — Пхукет, Бали и Дананг — хорошие рынки. Каждый вырос на 30–60% за последние пять лет. У каждого реальный иностранный спрос, рабочая инфраструктура и жидкая ликвидность для большинства типов недвижимости.
Но они не взаимозаменяемы. Они обслуживают разных покупателей, разный капитал, разные горизонты. Главное, чем они отличаются — это что вы реально получаете в собственность при подписании, и одного этого факта достаточно, чтобы пересмотреть выбор большинства покупателей.
Цифры в сравнении
Прежде чем перейти к нюансам, вот как три рынка выглядят с чисто инвестиционной точки зрения в начале 2026 года:
Это не академические цифры — это то, что мы видим в нашем собственном портфеле и что коллеги в Бали и Вьетнаме видят в своём. Но таблица говорит лишь часть. Реальные различия живут в том, что вы реально владеете и в каких условиях рынок работает на вас или против.
Что вы реально получаете: разрыв больше, чем кажется
Это раздел, который большинство маркетинговых брошюр пропускают, и где принимаются самые крупные решения. Правила иностранного владения — не сноска. Они формируют каждое другое число в таблице выше. Доходность, ликвидность, динамика выхода — всё течёт из того, какой именно титул вы держите.
Пхукет — настоящий freehold для кондоминиумов
Закон Таиланда о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть до 49% от общей продаваемой площади в любом зарегистрированном кондоминиуме на правах полного freehold. Ваше имя на титуле юнита, без срока истечения, без требований к резидентству. Это эквивалент freehold-владения, который вы получаете в Лондоне или Нью-Йорке.
Для вилл и земли картина сложнее. Иностранцы не могут владеть землёй на своё имя, поэтому стандартная структура — зарегистрированная долгосрочная аренда: 30 лет в Земельном департаменте Пхукета с двумя опциями продления по 30 лет (до 90 лет пользования). Здание стоит на земле в leasehold, но дом обычно оформляется в freehold через superficies. Структура отлажена и широко используется.
Бали — никакого freehold для иностранцев, никогда
Базовый Аграрный закон Индонезии 1960 года резервирует freehold (Hak Milik) исключительно для граждан Индонезии. Иностранцы не могут ни в какой структуре получить постоянный титул на недвижимость в Бали. Что у них есть — это leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai (право пользования) или Hak Guna Bangunan (право на застройку), все на ограниченный срок и без полной защиты freehold.
Большинство международных покупок вилл в Бали — leasehold. Это работает: leasehold регистрируется, передаётся, и вторичный рынок реальный — но вы покупаете контракт, а не титул. У leasehold есть срок (обычно 25–30 лет, иногда до 50), и стоимость снижается по мере его старения. Через 15–20 лет необходимо договариваться о продлении или выходить.
Регуляторная среда Бали в 2026 году ужесточилась: контроль зонирования (KKPR) для краткосрочной аренды, мартовский дедлайн 2026 года, требующий все Airbnb-аренды иметь действительный бизнес-идентификатор, и более строгие проверки соблюдения PMA-структур (компаний с иностранным капиталом). Многим небольшим арендодателям теперь сложнее работать.
Дананг — только апартаменты, 50 лет, с оговорками
Вьетнам позволяет иностранцам владеть апартаментами и ограниченным числом домов в одобренных коммерческих проектах на 50-летнем leasehold (технически — Land Use Right) с одной опцией продления ещё на 50 лет. По факту вы держите 100-летний договор, но не freehold. Кроме того, в любом одобренном здании только до 30% юнитов могут принадлежать иностранцам.
Два практических следствия. Во-первых, в популярных пляжных районах 30%-ная квота заполняется быстро, и как только она исчерпана, иностранные покупатели в этом здании заблокированы — включая будущих иностранных покупателей при перепродаже. Во-вторых, рынок перепродажи иностранцу-иностранцу в Дананге значительно тоньше, чем в Пхукете или Бали.
За пределами титула: где Пхукет уходит ещё дальше вперёд
Структура титула — самое большое единичное различие, но не единственное. Есть пять практических областей, где Пхукет имеет реальное преимущество над Бали и Данангом — большинство из них невидимы, пока вы не начнёте фактически владеть и эксплуатировать недвижимость.
Тайский бат структурно стабильнее рупии и донга
Это важнее, чем многие думают. За последнее десятилетие тайский бат удерживал замечательно узкий диапазон против доллара — обычно в пределах 7–8% в обе стороны, поддерживаемый крупными золотовалютными резервами Таиланда и сильным внешним сальдо. Это даёт владельцу долларов в Таиланде гораздо более предсказуемую базу затрат, чем в Бали (рупия) или Дананге (донг).
Банковские операции и денежные потоки проще
В Таиланде хорошо отлаженный фреймворк для иностранных покупок недвижимости. Средства, переведённые в Таиланд для покупки кондоминиума, документируются через FET-сертификат (Foreign Exchange Transaction), который тайский банк выдаёт на любой входящий перевод выше определённого порога. Это документ, позволяющий вам репатриировать средства от продажи в иностранной валюте при выходе.
Индонезия и Вьетнам имеют значительно больше трений. В обеих странах действует валютный контроль, менее стандартизированная документация и более медленные одобрения исходящих переводов выше определённых порогов. Это не делает выход невозможным, но добавляет недели или месяцы и юридические расходы, которые тайский фреймворк делает рутинными.
Индустрия управления недвижимостью зрелая
На Пхукете сотни состоявшихся компаний по управлению недвижимостью, гостиничные пулы аренды под управлением брендированных операторов и глубокий пул двуязычного персонала по обслуживанию, уборке и охране. Можно купить дистанционно и эксплуатировать без постоянного личного надзора.
Рынок управления в Бали большой, но неравномерный; качество сильно варьируется, и регуляторное ужесточение по краткосрочной аренде в 2026 году давит на операторов. Дананг ещё развивает этот слой — несколько компаний работают международно, большинство — местные операторы, понимающие в основном вьетнамский рынок.
Опции долгосрочных виз реальны и доступны
Таиланд построил один из самых удобных визовых фреймворков в регионе для долгосрочных иностранцев: Long-Term Resident (LTR) виза предлагает 10-летнее многократное право въезда для людей с высоким доходом, пенсионеров и удалённых работников; Elite Visa остаётся работоспособной для покупателей со скромным состоянием; стандартные визы для пенсионеров и инвесторов хорошо отработаны.
Бали предлагает визу Second Home и Indonesian Golden Visa, но обе имеют существенные требования к капиталу и доходу. Долгосрочные опции Вьетнама ограничены; большинство иностранцев перемещаются по 90-дневным туристическим визам или ищут визы на основе работы.
Туристический спрос диверсифицирован по многим странам
Спрос на аренду и перепродажу на Пхукете формируется широким спектром источников: Россия, Западная Европа, Китай, Индия, Корея, Япония, Залив, Австралия. Ни одна страна не превышает 20–25% прибытий. Это диверсификация — когда одна область переживает падение, другие компенсируют.
Бали значительно сильнее зависит от австралийских туристов, которые составляют около 30% прибытий. Дананг сильно сконцентрирован на корейском, китайском и внутреннем вьетнамском спросе. Концентрация спроса означает корреляцию рисков: когда курс одной валюты падает или появляются туристические ограничения, заполняемость падает быстро.
Налоговая структура дружелюбнее, чем ожидают большинство покупателей
В Таиланде по сути нет ежегодного налога на недвижимость (есть Land and Building Tax, но для жилой недвижимости в качестве основного жилья эффективная ставка по сути нулевая до ฿50 млн). Также нет отдельного налога на прирост капитала — продажная выручка рассматривается как обычный доход с большими вычетами в зависимости от срока владения. Для большинства иностранных продавцов эффективная ставка остаётся однозначной.
Вьетнам применяет фиксированный 2%-ный налог на передачу с валовой цены продажи, независимо от того, продаёте вы с прибылью или убытком, плюс 10%-ный НДС на доход от аренды свыше ~$4 тыс./год. Индонезия имеет 10%-ный налог на передачу (разделённый между покупателем и продавцом по договорённости), плюс прогрессивный налог на доход от аренды.
Lifestyle, инфраструктура, повседневная жизнь
Тропическую недвижимость покупают не только ради доходности. Большинство иностранных покупателей проводят хотя бы часть года на месте. То, во что они входят, имеет значение.
Медицина
На Пхукете есть Bangkok Hospital Phuket — международная больница с аккредитацией JCI, кардиологическим, онкологическим и акушерским отделениями, англо- и русскоязычным персоналом, прямыми расчётами с крупными иностранными страховщиками. Также есть Phuket International Hospital, Siriroj International и хорошая сеть специализированных клиник.
В Бали есть BIMC Hospital и Siloam — оба адекватны для рутинной помощи и небольших экстренных случаев. Для серьёзных кардиологических, неврологических или онкологических случаев резиденты обычно летят в Сингапур или Джакарту. Дананг имеет местные больницы, но иностранные резиденты регулярно ездят в Хошимин или Бангкок для серьёзной помощи.
Международные школы
На Пхукете более восьми аккредитованных международных школ, включая британские, американские, IB и двуязычные программы — UWC South East Asia (Thailand), Headstart, BISP (British International School Phuket), Kajonkiet, QSI и другие. Конкуренция между школами — одно из преимуществ для семей с детьми.
В Бали меньше вариантов, основные международные школы сосредоточены в Sanur и Ubud — Bali Island School, Green School и несколько других. Размеры классов могут быть тесными, а листы ожидания — длинными. У Дананга в основном местные школы; международная опция ограничена.
Транспортная доступность
Международный аэропорт Пхукета принимает прямые рейсы из ОАЭ, Катара, Западной Европы, России, Китая, Кореи, Японии и Австралии. За исключением коротких погодных периодов, у аэропорта есть несколько прямых ежедневных рейсов в большинство ключевых хабов. Это означает, что владельцы могут летать на Пхукет и с него прямыми рейсами без пересадок практически из любой точки.
Денпасар (Бали) имеет прямые рейсы из похожего набора хабов, но с более редкой частотой на некоторых маршрутах — многие путешественники в Европу пересаживаются через Сингапур. У Дананга ограниченное прямое международное сообщение — большинство европейских и ближневосточных рейсов идёт через Хошимин или Бангкок.
Пул арендаторов и спрос на аренду
Арендный рынок Пхукета вырос за пределы чистого туризма. Сейчас существенный круглогодичный пул резидентов — удалённые специалисты, пенсионеры, семьи на долгосрочных визах, родители, следующие за школой. Это поддерживает и краткосрочную, и долгосрочную аренду в течение года, не только в высокий сезон.
Спрос на аренду в Бали больше смещён к краткосрочным туристическим и digital-nomad стоянкам, особенно в Canggu, Uluwatu и Ubud. На бумаге существует годовая доходность 8–15%, но она требует активного управления, премиальной локации и в 2026 году соблюдения новых регуляторных требований.
Пул арендаторов в Дананге мельче. Долгосрочная доходность составляет 3–5% net. Краткосрочная аренда через condotel-структуры была единственным крупнейшим источником убытков для иностранных инвесторов во Вьетнаме за последние пять лет — обещанные доходности не реализовались, а условия выхода из договоров часто не в пользу покупателя.
Инвестиционная математика
Если убрать lifestyle-компонент и смотреть только на финансовый кейс, вот как покупка эквивалентом $400K сравнивается на трёх рынках:
Кейс Пхукета структурно чище: freehold-кондоминиум за $400K, генерирующий 7–8% net через смесь долгосрочной и сезонной краткосрочной аренды, в здании с круглогодичным спросом и глубоким рынком перепродажи. Бали может произвести более высокую валовую доходность, но leasehold-структура и регуляторное ужесточение снижают чистую прибыль и риск выхода. Дананг имеет более низкую цену входа, но мелкий пул арендаторов и фрикционный налоговый режим делают чистую доходность непривлекательной для большинства иностранных покупателей.
Для кого каждый из этих рынков
Самый чистый способ выбрать — честно ответить, какой вы покупатель. Три паттерна охватывают большинство людей, с которыми мы работаем.
Паттерн 1: Lifestyle на первом месте, рост — вторичная выгода
Семья или пара, планирующие проводить 3–6 месяцев в году на месте и желающие иметь базу в собственности. Они заботятся о школах (или будущих школах), здравоохранении, районе, пешеходной доступности и окружающем сообществе. Они могут сдавать в аренду в межсезонье, но в первую очередь — это образ жизни, не инвестиция.
Этому покупателю лучше всего подходят Пхукет или Бали, выбор зависит больше от эстетических предпочтений, чем от экономики. Бали предлагает особую культурную атмосферу и креативное сообщество, которое некоторые семьи специально ищут. Пхукет предлагает более широкую инфраструктуру, более глубокие школы и здравоохранение и существенно более чистую структуру владения для долгосрочного семейного актива.
Паттерн 2: Инвестор на первом месте, ищет пассивную позицию
Покупатель, выделяющий $300K–$1M на тропическую недвижимость как диверсификатор портфеля, не как резиденцию. Им нужны чистый титул, предсказуемое управление, сильный пул арендаторов, низкий активный надзор и понятный путь выхода через 7–10 лет.
Этому покупателю лучше всего подходят Пхукет или Бали, выбор зависит больше от эстетических предпочтений, чем от экономики. Бали предлагает особую культурную атмосферу и креативное сообщество, которое некоторые семьи специально ищут. Пхукет предлагает более широкую инфраструктуру, более глубокие школы и здравоохранение и существенно более чистую структуру владения для долгосрочного семейного актива.
Паттерн 3: Рост на первом месте, готовность к большему риску
Покупатель помоложе, более вовлечённый, готовый к регуляторным изменениям и активному управлению, ищущий максимальный апсайд на меньшем капитале.
Этот покупатель может всерьёз рассмотреть Дананг, где входные цены всё ещё на 30–50% ниже, чем сопоставимые объекты на Пхукете и Бали, инфраструктура быстро строится, а фреймворк иностранного владения — несмотря на ограничения — стабилизировался. Готовность принять более тонкий рынок арендаторов и более длинные сроки выхода — реальная компенсация. Не для всех, но для покупателя ранней стадии с долгим горизонтом — кейс существует.
Честный ответ
Если вынести из этого сравнения только одно: вопрос не «какой рынок лучше», а «какая структура владения мне реально нужна». Leasehold-вилла в Бали с 8% валовой — это другой продукт, чем freehold-кондоминиум на Пхукете с 6% net. Один — это арендный денежный поток с истекающим сроком и ограничениями выхода в иностранной валюте. Другой — это долгосрочный актив с чистым титулом и предсказуемым выходом.
Для большинства покупателей, с которыми мы говорим — особенно для тех, кто выделяет серьёзный капитал, планирует многолетний holding и хочет чистого выхода — Пхукет имеет структурное преимущество. Freehold-кондоминиумы, зрелый вторичный рынок, надёжный фреймворк FET, глубокая инфраструктура управления и широко диверсифицированный пул арендаторов — это компоненты, которые компаундируются в пользу покупателя со временем.
Бали выигрывает на сообществе и атмосфере. Дананг выигрывает на цене входа. Пхукет выигрывает на том, что вы реально получаете в собственность.
Три вопроса, которые обычно решают всё
Если вы застряли между тремя — пройдитесь по этим вопросам по порядку. Это те же вопросы, которые мы прорабатываем с клиентами на первом созвоне, и они почти всегда указывают на чёткий ответ.
- Хочу ли я зарегистрированный титул на своё имя, или меня устраивает контракт? Если ответ «титул на моё имя», единственный вариант из трёх для прибрежной недвижимости — кондоминиум на Пхукете. Бали не предлагает freehold иностранцам ни в одной структуре; Дананг даёт 50-летний leasehold, но земля никогда вам не принадлежит. Этот единственный вопрос убирает большую часть неопределённости для долгосрочных покупателей.
- Буду ли я реально пользоваться объектом, или это чистая инвестиция? Если вы планируете проводить хотя бы пару месяцев в году на месте, инфраструктура становится так же важна, как доходность — больницы, школы и прямые рейсы Пхукета — причина, по которой семьи там оседают.
- Как долго я планирую держать этот актив? Если менее 5 лет — юридические различия имеют меньшее значение, и цена входа двигает доходность — Дананг и Бали становятся конкурентнее по математике. Если 10 лет и больше — freehold доминирует: leasehold-вилла в Бали через 10 лет имеет существенно меньше срока остатка для перепродажи.
Паттерн, который проявляется в большинстве наших разговоров: серьёзные покупатели с длинными горизонтами останавливаются на Пхукете, потому что структурная картина компаундируется в их пользу со временем. Покупатели, сосредоточенные на сообществе и атмосфере, выбирают Бали и принимают его компромиссы. Покупатели, сосредоточенные на цене и готовые ждать, рассматривают Дананг.